Kira Hukuku

Kira sözleşmesi hazırlarken Türk Borçlar Kanunu ve İcra ve İflas Kanunu gibi ilgili yasal düzenlemeleri dikkate almak önemlidir. Sorunsuz bir kira sözleşmesi hazırlamak istediğinizde dikkate almanız gereken konuları şu şekilde özetleyebiliriz:

1. Tarafların Bilgileri: Sözleşmenin başında kiracı ve mal sahibinin adları, soyadları, T.C. kimlik numaraları (veya vergi numaraları), adresleri ve iletişim bilgileri yer almalıdır.

2. Kiralanan Mülkün Bilgileri: Kiralanan taşınmazın tam adresi, bulunduğu mahalle/köy, il/ilçe bilgileri açıkça belirtilmelidir.

3. Kiralama Süresi: Kiralama başlangıç tarihi ve bitiş tarihi belirtilmeli, kiralama süresi açıkça ifade edilmelidir. Aynı zamanda, kiralama süresinin bitiminde otomatik olarak uzayıp uzamayacağına dair hükümler eklenmelidir.

4. Kira Bedeli ve Ödeme: Kiracının ödeyeceği kira bedeli aylık olarak belirtilmeli, ödemenin hangi tarihte ve nasıl yapılacağı açıkça ifade edilmelidir. Ayrıca kira bedeli artışı durumunda nasıl bir yöntem izleneceği de belirtilmelidir.

5. Depozito: Kiracının mal sahibine ödeyeceği depozito miktarı belirtilmeli, depozitonun geri ödeme koşulları ayrıntılı olarak açıklanmalıdır.

6. Kullanım Amaçları: Kiralanan mülkün ne amaçla kullanılacağı (mesken veya ticari) açıkça belirtilmelidir.

7. Bakım ve Onarım: Kiracı ve mal sahibinin bakım ve onarım sorumlulukları detaylı bir şekilde açıklanmalıdır.

8. Tadilat ve Değişiklikler: Kiracının mülkte yapabileceği tadilatlar, değişiklikler veya yenilikler konusunda sınırlamalar ve gerektiğinde mal sahibinin onay alması gerekip gerekmediği belirtilmelidir.

9. Sözleşme Feshi: Kiracı veya mal sahibi sözleşmeyi nasıl ve hangi koşullarda feshedebileceği açıklanmalıdır.

10. Anlaşmazlık Çözümü: Anlaşmazlık durumunda hangi yöntemin tercih edileceği (örneğin, arabuluculuk veya yargı yoluna başvurma) belirtilmelidir.

11. İmzalar: Sözleşmenin sonunda, tarafların ve varsa kefillerin imzaları yer almalıdır.

• Kiracının kirayı ödememesi durumunda aynı kira yılı içerisinde ‘iki haklı ihtar’ gönderilerek kiracının çıkarılması mümkündür.
• Ayrıca kiracıya imzalatılan tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi yapılarak, kiracının tahliye olunmasını sağlanabilir.
• Kiraya verenin konut ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.
• Konutun imar ve inşası sebebiyle de kiracı tahliye edilebilecektir.
• Konutu yeni alan ev sahibi de ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye edebilecektir.
• Kiracıdan kaynaklanan sebeplere bağlı olarak gerekli koşulların var olması halinde kiracı evden çıkarılabilecektir.
• 10 yıllık sürenin dolması nedeniyle de kiracı evden çıkarılabilir.
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutu varsa kiraya veren, sözleşme yapıldığı sırada bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden bir ay içinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir.

Ülkemizde kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili yönetmeliklere göre belirlenmektedir. Kira artışı, genel olarak Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) üzerinden hesaplanır ve yıllık olarak gerçekleştirilir. Kira artış oranının nasıl belirlendiğine ilişkin kısa bir değerlendirme yapacak olursak:

1. Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE): TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay düzenli olarak hesaplanan bir endekstir. TÜFE, genel olarak tüketici fiyatlarının yıllar içindeki değişimini ölçer. Kiracı ve mal sahibi arasındaki kira artışları da genellikle TÜFE’ye göre belirlenir.

2. Kira Artış Oranı Hesaplaması: Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiracının kira bedelini artırma hakkı doğabilir. Kiracı, TÜFE oranında artış talep edebilir. Ancak bu artış, kira bedelinin bir önceki yılın TÜFE oranı kadar artırılması anlamına gelir. Yani, bir önceki yılın TÜFE’si ne kadar ise, kira bedeli o kadar artırılır.

3. Kiralama Süresine Göre Değişiklik: Kiralama süresi bir yıl veya daha kısa ise, TÜFE’ye göre kira artışı talep edilemez. Ancak kiralama süresi bir yıldan daha uzunsa, taraflar bir sonraki yıl için kira artışını TÜFE’ye göre belirleyebilirler.

4. Tarafların Anlaşması: Kiracı ve mal sahibi, TÜFE dışında farklı bir oran veya yöntem üzerinde anlaşabilirler. Ancak anlaşma, kiracının korunmasını sağlayacak şekilde olmalıdır. Örneğin, TÜFE’nin altında bir oran belirlenmesi durumunda kiracının ödeme gücü zorlanmamalıdır.

5. Kiralama Sözleşmesinde Belirtilmesi: Kira artışı oranı ve hesaplama yöntemi, kiralama sözleşmesinde net bir şekilde belirtilmelidir. Bu, gelecekteki anlaşmazlıkları önlemek ve tarafların haklarını korumak için önemlidir.

Kiralanan bir evin ayıplı (kusurlu) olması durumunda kiracının başvurabileceği birtakım yollar bulunmaktadır. Ayıplı bir kiralanan ev, kiracının sağlığını veya güvenliğini tehlikeye atan veya evin kullanımını önemli ölçüde etkileyen durumları ifade eder. Kiracın kendisine ayıplı bir ev teslim edilmesi halinde şu adımları izleyebilir:

1. Kiracının Bildirimi: Kiracı, kiralanan evde bir ayıp fark ettiğinde derhal mal sahibine veya kiraya verene durumu yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirimin noter aracılığıyla yapılması gerekmese de, yazılı olarak yapılması tavsiye edilir.

2. Gerekli Onarımların Talep Edilmesi: Kiracı, ayıpların giderilmesini ve evin kullanımının sağlanmasını talep edebilir. Kiracının güvenliği veya sağlığı tehlikeye atıyorsa, evin kullanımını kesintiye uğratan ayıpların en kısa sürede giderilmesi gerekmektedir.

3. Süre Verme: Kiracı, mal sahibine veya kiraya verene bir süre tanıyarak ayıpların giderilmesini talep edebilir. Bu süre içerisinde ayıpların giderilmemesi durumunda sözleşmeyi feshetme veya kira bedelini azaltma hakkına sahip olabilir.

4. Kira Bedelinin Azaltılması: Kiracı, ayıplı evi kullanmaya devam etmeye karar verirse, kiracının rahatsızlığını veya eksiklikleri göz önüne alarak kira bedelini azaltma hakkı vardır.

5. Sözleşmenin Feshi: Eğer ayıplar ciddi ise ve evin kullanımını engelliyorsa, kiracı kiralama sözleşmesini feshetme hakkına sahip olabilir. Bu durumda, kiracının evi derhal boşaltması ve anahtarları mal sahibine iade etmesi gerekebilir.

6. Tüketici Hakem Heyeti veya Mahkemeye Başvuru: Eğer ayıpların giderilmesi veya durumun çözülmesi konusunda anlaşmazlık yaşanıyorsa, kiracı tüketici hakem heyeti veya mahkeme yoluna başvurabilir.

Kira beyannamesi, gelir vergisi mükellefi olan kişilerin yıllık olarak, elde ettikleri kira gelirlerini beyan etmek ve vergi ödemek amacıyla yetkili vergi dairelerine sunması gereken bir beyanname türüdür. Kiraya verenler, sahip oldukları gayrimenkulü (ev, iş yeri, arsa vb.) kiraya vererek elde ettiği gelirleri beyan etmesi gerekmektedir. Kira beyannamesi, kira geliri elde eden kişiler için yıllık bazda hazırlanır ve Gelir Vergisi Kanunu çerçevesinde düzenlenir. Kira beyannamesine yönelik atılması gereken adımları özetleyecek olursak:

1. Beyanname Dönemi: Kira beyannamesi, her yıl için belirlenen beyanname dönemi içerisinde verilir. Beyanname dönemi ve son verme tarihi Maliye Bakanlığı tarafından belirlenir. Genellikle Nisan-Mayıs ayları arasında beyanname verme dönemi açılır.

2. Kimler Verir: Kira geliri elde eden ve Gelir Vergisi Kanunu’na göre gelir vergisi mükellefi olan kişiler beyanname vermelidir. Kiracılar, kiraladıkları gayrimenkulü kiraya vererek elde ettikleri gelirleri beyan etmekle yükümlüdürler.

3. Beyanname Hazırlığı: Kira beyannamesi, Maliye Bakanlığı’nın resmi internet sitesi (https://www.turkiye.gov.tr) üzerinden elektronik olarak doldurulabilir. Beyanname hazırlığı için gerekli bilgiler şunlar olabilir:
   • Kiracının kimlik bilgileri
   • Kiralanan mülkün adresi ve niteliği
   • Kira gelirinin miktarı

4. Beyanname Verme Adımları:
   • Maliye Bakanlığı’nın resmi internet sitesine giriş yapın.
   • E-Devlet şifreniz veya mobil imzanızla oturum açın.
   • “Beyanlarım” bölümüne gidin ve “Kira Beyannamesi” seçeneğini tıklayın.
   • İlgili alanları doldurun ve beyannamenizi oluşturun.
   • Beyannameyi doğrulayarak onaylayın.
   • Gerekli vergi ödemesini yapın.

5. Ödeme: Kira geliri beyannamesi ile beyan edilen kira gelirine göre hesaplanan vergiyi ödemeniz gerekecektir. Ödemenizi ilgili vergi daireleri veya online vergi ödeme sistemleri üzerinden gerçekleştirebilirsiniz.

Kiracının kiraladığı evi başkasına kiralaması durumu alt kiracılık olarak adlandırılır. Ülkemizde alt kiracılık, kiralanan taşınmazın tamamının veya bir kısmının kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesi anlamına gelir. Ancak alt kiracılığı gerçekleştirmek için izin alınması gerekebilir ve bu süreç belirli şartlara tabidir. Alt kiracılık durumunda dikkate alınması gereken hususlardan kısaca bahsedecek olursak:

1. Kira Sözleşmesi ve İzin: Kiracının, kiraladığı taşınmazı başkasına kiraya vermesi için kira sözleşmesinde buna dair bir hüküm olması gerekebilir. Kira sözleşmenizde alt kiracılığa izin verilip verilmediğini kontrol etmelisiniz. Eğer böyle bir hüküm yoksa, mal sahibinin yazılı izni gerekebilir.

2. Alt Kiracılık İçin Mal Sahibinin İzni: Kira sözleşmenizde alt kiracılığa dair bir hüküm bulunmuyorsa veya izin verilmiyorsa, alt kiracılık için mal sahibinin yazılı izni almanız gerekebilir. Bu izni almadan kiraladığınız evi başkasına kiralamak, sözleşmeyi ihlal anlamına gelebilir.

3. Mal Sahibine Bildirim: Eğer alt kiracılığa izin veriliyorsa veya izin alındıysa, kiracının mal sahibini durumdan haberdar etmesi önerilir. Bu, taraflar arasında sorun yaşanmasını önlemeye yardımcı olabilir.

4. Kiracının Sorumluluğu: Alt kiracılık durumunda, asıl kiracı olarak siz, alt kiracıya karşı sorumlu olursunuz. Yani, alt kiracının ödememesi gereken kira bedelleri veya evde oluşan zararlar gibi konularda sorumluluk size ait olacaktır.

5. Alt Kiracının Hakları: Alt kiracı, asıl kiracının sağladığı haklardan faydalanabilir. Ancak alt kiracının hakları, asıl kiracının haklarının altında olacaktır.

6. Sözleşme İçeriği: Alt kiracı ile yapılacak sözleşmede, kira bedeli, süre, kullanım amaçları, ödeme şekilleri gibi konular net bir şekilde belirtilmelidir.

Kiracının kiraladığı eve zarar vermesi durumu, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını ve yükümlülüklerini içeren hukuki bir konudur. Kiracının eve verdiği zararlar farklılık gösterebilir ve ciddiyetine bağlı olarak çeşitli adımlar atılabilir. Kiracının eve zarar vermesi durumunda kiraya verenin takip etmesi gereken adımları sıralayacak olursak:

1. İnceleme ve Değerlendirme: Mal sahibi veya temsilcisi, evdeki zararı incelemeli ve değerlendirmelidir. Zararın niteliği ve miktarı belirlenmeli, gerektiğinde uzman görüşü alınmalıdır.

2. İletişim ve İkaz: Kiracı, eve verdiği zarar konusunda derhal mal sahibine veya kiraya verene bilgi vermelidir. Zararın türüne bağlı olarak, zararın acil olarak giderilmesi gerekebilir.

3. Zararın Giderilmesi: Kiracının eve verdiği zararın giderilmesi gerekiyorsa, taraflar arasında anlaşma sağlanmalıdır. Kiracı, zararı giderme yükümlülüğüne sahiptir. Eğer zararın giderilmesi kiracı tarafından yapılmazsa, mal sahibi gerektiğinde giderilmesini talep edebilir.

4. Ücret ve Teminat Kullanımı: Zararın giderilmesi için harcanan masraflar, kiracının teminatından düşülebilir. Kira sözleşmesinde belirtilen depozito miktarı, zararın karşılanması için kullanılabilir.

5. Tazminat Talebi: Kiracının eve verdiği zarar mal sahibine ciddi maddi kayıplar yaşatıyorsa, mal sahibi kiracıya tazminat talep edebilir. Ancak tazminat talebi ve miktarı, hukuki prosedürlere uygun şekilde yapılmalıdır.

6. Sözleşmenin Feshi: Kiracının eve verdiği zarar, sözleşmenin ihlali olarak kabul edilebilir. Mal sahibi, ağır zarar durumlarında kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olabilir.

            Kiracı kiralananı korumakla da yükümlüdür. Yani kiralanan evde alışılmışın dışında (kiralanan evin değerinde azalma meydana getirecek, zarar verecek şekilde) sözleşmeye uymayan değişiklikler yapamaz. Zira kiracı, kiralananı aldığı şekilde teslim etmekle yükümlü olup, eve zarar verecek bir değişiklik yaparsa bu durumda özen gösterme yükümlülüğünü ihlal etmiş olacaktır.

Kiraya veren taşınmazına ilişkin olarak sözleşmede öngörülmediği halde yapılan değişiklikleri öğrendiğinde kiracıya taşınmazın eski haline getirmesi için bir ihtar yapar. İhtar ile kiracıya eski hale getirme için 30 günlük süre verildiği ve eğer eski hale getirme olmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Bu ihtarın ardından kiracı, ihtara rağmen 30 günlük süre içinde eski hale getirme düzenlemelerini yapmazsa  kiraya veren fesih yoluna başvurabilir.

Kiraya verenin illa malik olması şart değildir. Başkasına ait bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi de elbette yapılabilir. Bir kimsenin, başkasına ait olduğunu bildiği bir taşınmazı sanki kendi malıymış gibi kiraya vermesi vekaletsiz iş görme kapsamında değerlendirip ayrı bir uyuşmazlık konusu edilebilir.

Kiracının kiralanan konutu gösterme zorunluluğu, belirli durumlar dışında mevcut değildir. Kiracının kiralanan konutu başkalarına gösterme yükümlülüğü genellikle yasal bir zorunluluk olarak kabul edilmez. Ancak, kira sözleşmesinde veya kiraya veren ile kiracı arasında yapılan özel anlaşmalarda farklı hükümler olabilir. Buna rağmen, bazı durumlarda kiracının kiralanan konutu gösterme veya kiraya verenin kiralananı görmesine izin verme yükümlülüğü ortaya çıkabilir:

1. Kiralama Süresinin Bitimi: Kiracının sözleşme süresi sona erdiğinde ve yeni bir kiracı aranıyorsa, kiracının kiralananı göstermesi talep edilebilir. Bu, kiraya verenin yeni bir kiracı bulma sürecini kolaylaştırmak amacıyla yapılabilir.

2. Kiralama Süresi İçerisinde: Kiraya veren, kiralama süresi içerisinde veya sözleşmede belirtilen durumlarda, kiracının kiralananı göstermesini talep edebilir. Ancak bu durum, önceden belirlenmiş ve taraflar arasında kabul edilmiş bir anlaşmaya dayanmalıdır.

3. Evin Durumu ve Bakımı: Kiraya veren, kiralanan konutun bakımı ve durumuyla ilgili olarak periyodik olarak görmek isteyebilir. Bu, kiracının evi düzenli olarak gösterme yükümlülüğü anlamına gelmese de, bakım ve durum değerlendirmesi amacıyla izin verilebilir.

            Ancak, kiracının mahremiyet hakkı da göz önünde bulundurulmalıdır. Kiracının evinin özel bir alandır ve izni olmadan kiraya veren veya başkaları tarafından girilmesi hukuki sorunlara yol açabilir. Bu nedenle, kiracının ve kiraya verenin haklarını koruyan, her iki tarafın da kabul edebileceği koşulların belirlendiği net bir anlaşma yapılması önemlidir. Kiracı ve kiraya veren arasındaki ilişkileri düzenleyen kira sözleşmesi, bu gibi durumları ayrıntılı bir şekilde ele almalıdır. Özellikle kiracı kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine  izin vermekle yükümlüdür.  Ancak bu yapılırken kiracıya en uygun zaman seçilmelidir.

Kirayı ödemeyen kiracıya uygulamada genellikle iki tür yaptırım uygulanmaktadır:

1- Temerrüt Yoluyla Tahliye

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracıya iki haklı ihtarname gönderdikten sonra kira borcunun 30 gün içerisinde halen ödenmemesi durumunda  kira sözleşmesinin feshedileceği yönünde bildirimde bulunmak gerekir.30 günlük sürenin ardından üçüncü bir ihtara gerek kalmaksızın kira ödemeyen kiracı tahliye davası ile karşı karşıya bırakılabilir. Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davasında mülk sahibinin lehine bir karar çıkması durumunda icra dairesi tahliye işlemlerini yürütür.

2- İcra Yoluyla Tahliye

Tahliye talepli icra takibinde borçluya borcunu  7 gün içinde borca itiraz etme hakkı verilecek ya da 30 gün içinde ödemesini yapması için süre tanınacaktır. Aksi halde cebri icra yolu ile tahliye edileceği belirtilir. Borçlu 7 gün içinde borca itiraz ederse takip durur. Bu durumda itirazın kaldırılması için alacaklının dava açması gerekecektir. Eğer borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir, 30 gün içinde ödeme yapmazsa icra yolu ile tahliye gerçekleşir ve haciz işlemleri başlatılır.